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知识产权

建筑、房地产行业知识产权的具体内容

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/6/1     浏览次数:    

(一)专利权            

专利是知识产权的关键要素,也是最受关注的重要组成部分。在法律上,专利包括发明专利、实用新型专利和外观设计专利。

   

建筑、房地产行业的专利非常丰富,有许多的产品制造方法、建筑方法等可以申请发明专利,而制造设备、建筑材料等则可以申请实用新型专利。另外,对于建筑师设计创作的门、窗、楼梯、装饰等外观要素,在制成建筑模型后,可提出外观设计专利申请。

外观设计是指对建筑物的形状、外观图案、色彩、所属环境等因素的结合,并作出的独特的、富有美感的设计。20017月《专利审查指南》明确对不取决于地理条件、可重复再现的固定建筑物给予外观设计专利保护。例如,一些花园洋房设计,或是大的楼盘设计,其都有自己独特的、标志性的外观,无论从整体环境外观,还是单体和局部细节,都申请了外观设计专利权。因此,人们在看到这些建筑的外貌时,就能准确的说出这是哪个企业开发建造的。比如万科等房产公司都有自身极具建筑特色的房产项目,辨识度高的房产项目即使在不同城市,直接看外观就能知道是哪个公司开发的项目。一般在这些大型房地产企业的建筑中,特色造型、图案甚至新风系统、门窗等都在设计之初申请了外观设计专利。

(二)著作权        

2001年修订的《中华人民共和国著作权法》中第三条第四款明确的将建筑作品列入著作权保护范围,同时在该条第七款中规定的一系列设计图形作品和模型作品也受著作权法保护。建筑作品的设计者或单位视为著作权人,其中建筑作品的涉及方,比如设计方、施工方都可介入,著作权归属可以通过合同明确。例如,对建筑的设计方,可通过合同的形式约定“设计成果的著作权归设计方享有”,对建设方而言,可约定“设计成果在建设方支付清设计费后归建设方享有”。

在建筑、房地产行业,建筑作品著作财产权主要有复制权、发行权、改编权、以及展览权。对于建筑设计作品而言,最主要的复制方式是从平面到立体的复制形式,即设计图纸到立体建筑物的实现过程。但是,要成为著作权的客体也必须满足一定的条件,从我国著作权法的相关规定可以发现,并不是任何的建筑物都可成为著作权的客体,作为著作权客体的建筑物必须符合以下两个条件:

第一,必须达到著作权法意义上的作品的要求,即建筑物需要具有独创性,而不是复制或抄袭他人的;                    

第二,要具备审美意义。
                   

在这方面,标志性建筑就是很好的例子,它既能符合独创性的条件,又具备审美意义,所以应该成为著作权法意义上的作品,属于著作权的客体。
   

(三)商标权        

在建筑、房地产行业中,不仅外观设计专利权和设计作品的著作权需要保护,商标权也是知识产权保护的重点。
   

商标,是指生产者或经营者为了区别自己的商品或服务和他人的商品或服务,在商品以及其包装上或服务标记上所使用的标识,该标识是由文字、数字、字母、图形、三维标志以及颜色或其组合构成。在建筑、房地产行业,商标权主要分为两种:一种是建筑企业自身的商标;另一种则是建筑物本身,例如楼盘名称等。
   

在市场经济中,企业名称是企业作为市场主体的重要标识,可以帮助消费者起到识别商品或服务来源的作用。很多房地产企业都将字号作为楼盘名称的一部分,以提高楼盘的附加值。因此,对房地产企业而言,加强对企业名称、字号的保护非常重要,但由于字号具有地域性限制,仅在注册区域管辖范围内具有排他性,在其注册区域管辖范围之外的企业可以使用与其相同的字号。所以,为防止他人使用与自己相同的字号,或他人将自己的字号申请为注册商标,房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标,在条件具备时,可以申请认定为驰名商标,以扩大保护范围。
   

随着房地产市场竞争日趋激烈,楼盘名称作为房地产项目首次推向市场的“名片”,不仅承载着房地产企业及其产品在业界的信誉和口碑,而且构成企业重要的无形资产。因此,楼盘名称日益受到房地产企业的重视,成为房地产营销不可或缺的工具。以万科为例,1999年以来,万科集团自1999年开始在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘,获得巨大成功。20013月,万科向国家商标局申请“四季花城”商标注册,2002828日核准注册,核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。因此,对房地产企业而言,应从战略发展的高度看待楼盘名称的重要性,打造属于自己的楼盘品牌,并及时申请商标注册保护。
   

目前,我国立法也已明确将三维标志(即俗称的立体商标)列入可申请注册商标的范围。
   

《商标法》第八条规定:    

任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志,包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等,以及上述要素的组合,均可以作为商标申请注册。
               

《商标法实施条例》第十三条规定:        

以三维标志申请商标注册的,应当在申请书中予以声明,说明商标的使用方式,并提交能够确定三维形状的图样,提交的商标图样应当至少包含三面视图。
       

根据上述规定,只要建筑物的外观具有显著特征,便于识别,并不与他人在先取得的合法权利相冲突,就可以注册为立体商标。但在实践中并未引起房地产企业的重视,很多房地产企业没有对自己开发建设的建筑物申请注册商标保护,由此导致的一个很可悲的现状是:建筑物的模仿、复制现象比比皆是,大量建筑作品互相抄袭、缺乏创新,这极大挫伤了设计师设计创造的积极性,也妨碍了建筑设计业和房地产开发业的健康发展。
   

(四)商业秘密        

房地产企业的商业秘密可以是某一张设计图纸,其内容表现为版权形式,也可以是某一项专利技术,表现为专利的前身。
   

对于商业秘密的保护,首先要做到保密规定和申请专利的结合。建筑、房地产行业在结构设计、材料使用等很多方面涉及到建筑本身的很多数据。在申请专利加以保护的同时,也将这些数据或是流程进行了公开,其他公司可以借此通过数据的利用或是稍作改动,以很小的设计成本形成自己的专利,最终致使这些数据被侵权。因此,对那些不适宜申请专利或是不宜公开的技术指标,如数据计算公式、结构计算方法、设计流程等等内容,企业需要采用商业秘密的手段进行保护。企业也可以通过内部管理对商业秘密进行保护或是加密。其次,要划分权重,做到轻重有别,不但要明确哪些数据、在哪个阶段是商业保护的范畴,哪些是行业通用不构成秘密的,这样不但节省保护成本,也避免了很多不必要的纠纷。比如像某个商标在送审前,它的设计稿只具有暂时性,因为它只在送审前这个时间阶段才具有保密保值,才构成商业秘密。    

 


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